Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость: преимущества и риски

Как показывает статистика, в крупных городах интерес к этому виду инвестирования ежегодно растет на 30% и более процентов. Открывает новые возможности для тех, у кого нет средств на покупку всего объекта, но позволяет выгодно вкладывать свои деньги и получать стабильный доход.

Что такое коллективные инвестиции?

Суть данного метода уже отражена в названии – это объединение вложений нескольких инвесторов для покупки коммерческой недвижимость. Группа людей совершает совместную покупку с распределением долей. Такой тандем дает возможность стать владельцем доли и получать процент дохода от сдачи в аренду. Каждый коммерческий объект недвижимости разбивается на разные по стоимости доли. Это упрощает инвесторам процесс покупки в соответствии со своими финансовыми возможностями. Схема выгодна не только представителям малого бизнеса или частным инвесторам, у которых не хватает средств на приобретение всего объекта. Крупные компании тоже заинтересованы в таком разделении долей, поскольку это снижает финансовые риски и позволяет работать с высокодоходными активами.

Как выбрать объект для инвестиций?

Это очень ответственный шаг при планировании совместных вложений. Как показывает практика, самую высокую и стабильную прибыль обеспечивают объекты розничной торговли  стоимостью от ста миллионов рублей и выше. Здесь обычно располагаются крупные сетевые магазины с постоянным потоком покупателей. Объекты в густонаселенных районах тоже весьма привлекательны. Это могут быть даже не площади в торговых центрах, а помещения в многоквартирном доме на улице с хорошей проходимостью. Но дом должен быть новым или отремонтированным, иначе это может осложнить поиск арендаторов.

Важно также оценить транспортную доступность локации и близость других объектов инфраструктуры.

Как происходит покупка долей?

При коллективном инвестировании задействуют краудфандинговую площадку, где и выбирают подходящие варианты. Это могут быть складские, торговые или офисные площади. Процесс покупки реализуется через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который формирует управляющая компания. Каждый инвестор вносит свои денежные средства в этот фонд. После того как будет собрана вся сумма, ЗПИФ выкупает недвижимость. Управление объектом берет на себя управляющая компания, за что взимается и комиссия. Вкладчики в управлении не участвуют, но стабильно получают выплаты от сдачи площадей в аренду.

Преимущества коллективных инвестиций

1. Низкий порог входа. Эта схема позволяет людям даже с небольшим бюджетом участвовать в таких покупках. Первоначальные вложения, например, могут составлять 300-500 тысяч рублей. А за эту сумму можно стать владельцев торговой точки в крупном ТЦ.
2. Стабильный высокий доход. В среднем инвестиции в коммерческую недвижимость могут иметь доходность от 10% годовых. При этом не требуют от собственника доли управления объектом и иной деятельности, кроме как сдачи в аренду приобретенной площади.
3. Выгода и минимизация рисков. Арендная ставка в коммерческих объектах объективно выше, чем в жилых. Это уже повышает общий доход. Помимо этого, доходность более предсказуемая и легче прогнозируемая, особенно при заключении долгосрочного договора аренды.
4. Прозрачность и безопасность. Перед покупкой можно изучить пвыолную документацию по объекту. А работа закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) регулируется законодательством, что также обеспечивает защиту прав инвесторов и их вложений.
5. Диверсификация. Можно распределять коллективные инвестиции между несколькими объектами коммерческой недвижимости, а также вкладываться в разные фонды. Если доходность одного объекта сократится, то выручка от других поможет это компенсировать.

Какие есть риски и недостатки?

• Отсутствие влияния на происходящие процессы. Инвесторы не участвуют ни в управлении, ни в другой деятельности, касающейся объекта недвижимости. Они не могут влиять на выбор арендаторов или условия аренды. Все эти вопросы единолично решает управляющая компания. Даже в случае несогласия отменить эти решения инвесторы не могут.
• Дополнительные затраты и комиссии. Закрытые паевые фонды (ЗПИФ) – это дорогостоящий инструмент, работа которого окупается лишь на крупных проектах. Кроме этого, с инвесторов берут комиссию краудфандинговые платформы, управляющая компания, оценщики и др.
• Низкая ликвидность. На вторичном рынке коммерческие объекты, приобретенные по схеме коллективных инвестиций, имеют меньшую ликвидность. Несмотря на активное развитие этого направления, далеко не все инвесторы пока готовы вкладываться в объекты совместно.

Заключение

Принцип коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость уже вошел в практику и доказал свою состоятельность. Однако, по мнению специалистов, он еще не раскрыл свой потенциал по максимуму. Все еще бытует мнение, что владение лишь частью объекта накладывает существенные ограничения и не позволяет чувствовать себя полноценным собственником. Кроме этого, при скромном бюджете сложно рассчитывать на участие в крупных проектах и на получение достойной прибыли. Но рынок коммерческой недвижимости развивается очень стремительно.

И в будущем при коллективных вложениях у инвесторов тоже появится больше возможностей и мотивации участвовать в этом процессе.